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    熱銷個案撩撥市場神經 樓市又回暖了?

    2019年03月07日 16:32    來源:中房網    點擊: 次    0 條評論
    嚴冬漸退,房地產市場卻比想象中復雜。春節后,購房者被千人看房、樓盤漲價、土拍升溫刺激到神經。“回暖”聲音不斷,樓市“異動”頻頻。
     
    北京的一位購房者也感受到這份躁動氣息。臨近傍晚,她還在房山區一售樓中心看房。均價4萬的限競房,遠在六環郊區。“最近中介總說房價要上漲,所以趕緊來了解一下。”
     
    在這位購房者的朋友圈,一位房產中介稱:“請假也出來看房吧,畢竟房價上漲十萬比你賺十萬要容易很多。”該中介還在朋友圈配了一張關于1月70城房價數據的截圖,圖中顯示,1月一線城市新房售價同比上漲3.3%。
     
    那幾天,不少房產中介都不約而同轉發這張圖,以此作為樓市回暖、房價上漲的依據。
     
    除了北京以外,同為一線城市的上海、廣州、深圳三地樓市,也開始人氣回升。
     
    上海:二手房成交出現回暖
     
    在剛剛過去的2月,盡管經歷了春節假期,但是上海二手房成交卻保持平穩。上海中原地產的統計顯示,2月二手房成交9797套,同比增加了36.2%。分析人士指出,從年后的走勢來看,市場恢復的溫度較快的,尤其是二月份春節后的兩周,單周的成交套數基本上要在4000套左右。
     
    與此同時,一手房市場也暗流涌動。本周,包括金地2040、安亭瑞仕等3個樓盤即將開盤。整個3月,截至目前預計有13個項目啟動認籌或開盤。其中有一些項目的價格,也出現了松動。
     
    在上海中原地產分析師盧文曦表示,農歷新年后開發商推盤速度比較快,那么,在這樣一些一部分的改善、置換的力量帶動下,二手房的交易也比較活躍。此外,今年年初,上海很多地方也是開啟了舊改,這部分的購買力進入市場,對市場來說也是一個支撐力。
     
    廣州:樓市人氣回升
     
    上周末以來,無論是廣州一手市場還是二手市場,人氣都明顯開始升溫,這一方面是由于春節放假導致市場冷清,現在“庫存”購買力正在釋放;另一方面則是一手新貨的增加帶動了買家的看樓熱情。這也在一定程度上對二手市場產生了傳導效應,天氣暖了,樓市的人氣也升溫了。
     
    從供應量看,來自世聯行的分析指出,2019年,預計廣州一手住宅新增供應998萬平方米,或比2018年實際供應的1081萬平方米有所下降。供應量增長較大的區域有花都,供應量縮減的區域有番禺、南沙、增城、從化。參考2018年成交的997萬平方米,2019年樓市將表現為供求平衡,其中荔灣、白云、南沙、花都有可能出現“供大于求”的情況。
     
    具體到3月,市場的新貨供應明顯開始增多。據中地行的不完全統計,3月廣州全市共有38個項目有動作,3個全新開盤,32個舊盤加推,2個開放樣板間,1個開放營銷中心,合計新增約4013套貨量。業界普遍預測,在人氣漸漸升溫的3月,樓市小陽春值得期待。
     
    深圳:回暖消息頻傳
     
    豪宅熱銷、排隊搶房、房貸利率下降……關于深圳樓市逐漸熱絡的消息在最近頻頻傳來,但其中一些消息隨后又被否認。
     
    近日開盤的某個項目引發多方關注,先是傳出“連夜排隊”,中介稱有上萬批客戶登記,預計500多套公寓當日可清盤。結果,開盤當天由于現場人太多,警察到場要求停止銷售活動。
     
    此前,一份中海深圳宣稱旗下項目要漲價5%的文件在微信朋友圈炸開了鍋。文件顯示,公司旗下項目將從2月4日起全面提升在售價格,在現有售價基礎上上漲5%。不過,記者向中海地產深圳公司求證,相關負責人回應稱此系假消息。
     
    盡管相關房企都予以否認,但對于市場頻頻傳出類似的消息,不排除是一種營銷炒作行為,從而再度刺激觀望者入市。
     
    此外,值得注意的是,深圳多家銀行下調房貸利率上浮比例,也在一定程度上給市場帶來利好。業內人士認為,房貸利率下調對房地產交易有利好作用,但小范圍浮動適度調整利率并不代表放松信貸,而且政策放松的可能性很小。
     
    “春節過后,看房的人的確多了一些。”在羅湖水貝經營中介業務的吳經理表示,“但二手房成交還是要看賣家的心態,是否愿意調低價格。”樂有家研究中心數據也顯示,春節一過,一二手房帶看量確實均有大幅上漲。
     
    熱銷個案撩撥市場神經
     
    除了滬廣深這些一線城市,部分二三線房地產市場情緒也隱隱活躍。春節后,蘇州土拍市場重回"爭搶模式",一天成交近百億元人民幣。隨后,無錫、南京、蚌埠等地相繼傳出在售樓盤漲價的消息。
     
    樓市的小陽春是否真的已經來臨?
     
    然而,現實并非這么樂觀,"一葉障目,不見泰山",或許是更好的注腳。
     
    據國家統計局數據,1月樓市表現平穩。新房數據參考意義不大,而一二線城市的二手房價格已全面下行。
     
    從過去一個月成交數據看,市場仍是低溫態勢,斷言"回暖"似乎有些為時過早。業內專家表示,部分火爆現象是個別城市的個別樓盤,整體市場依然未走出冷區間,關鍵的時間節點,或許會出現在“五一”之前。
     
    深圳8000萬豪宅被秒光,其實并不影響樓市,豪宅與全國樓市整體情況關系不大;而南京千人看房團只是一平臺組織的例行商業活動,已經持續七年。
     
    一位上市房企高管稱,最近一些項目確實有回暖跡象,來訪認購額均有改善,但只是個別城市的個別項目,并不具有普遍意義。
     
    在合碩機構首席分析師郭毅看來,從去年到今年,一系列貨幣信貸政策和調控政策使整個購房預期發生轉變。此外,一些城市房價小幅度下調,觸發了購房者的抄底心態。
     
    更值得注意的是,頭部房企的行動指向了另一個反向。日前,恒大宣布全國住宅均可9折出售,碧桂園開啟大規模人員調整,有部門已確定裁員50%。而萬科郁亮在內部郵件中表示不要再寄望于"觸底反彈",要做好長期準備。
     
    同時,從他們的銷售數據來看,房企三強的開年銷售節奏都在放緩。碧桂園,前2個月權益合同銷售額約748.8億元,以市場較為普遍的權益占比反推,很難超過去年的全口徑銷售1238.4億元。恒大地產,今年前2個月合同銷售金額647億元,同比下降42.5%;累計合同銷售面積590.1萬平,同比下降46.85%。萬科,前2個月合同銷售金額920.7億元,合同銷售面積564.4萬平方米,同比分別下降11.11%和17.55%。
     
    整體市場仍不樂觀
     
    與蠢蠢欲動的樓市情緒相比,實際交易數據才更能反映真實情況。而從銷售數據和土地成交來看,整體市場難言徹底“回暖”。
     
    過去一個月,銷售下滑趨勢仍未扭轉。根據克而瑞和億翰公布的2019年1~2月銷售業績排行榜數據,百強房企銷售情況不佳,同比下滑幅度較大,尤其是龍頭房企1~10強下滑幅度最大,達到21.4%。
     
    而土地市場上,雖然2月份相比上月有更多暖意,溢價率及流拍率等都表現出向好的趨勢,但成交規模則同比下降四成。據CRIC監測數據,2月全國300城經營性土地共成交1079幅,不足上月一半,比去年同期減少四成多;成交建筑面積總計為6995萬平方米,同比下降43%。
     
    對于個別“回暖”跡象與整體銷售數據之差,克而瑞研究認為,2月份全國29個重點城市整體成交960萬平方米,環比銳減53%,相比2018年降幅達28%;節后市場回暖僅限于部分城市、部分項目,持續時間周期存疑,并非市場全面轉暖的信號。未來,預計一二線城市成交量在政策趨緩下基本保持穩定,三四線城市依舊面臨較大的調整壓力。
     
    海通證券研究報告同樣指出,2月數據下行幅度較大與當期推盤收縮和上年基數較大有關,同時也受到需求萎靡影響。預期全年TOP100銷售同比最差增速應該在一季度,而二季度伴隨銷售下行和正常推盤,銷售同比增速有望觸底回升。
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